調控政策效力遞減需轉向

2013-10-28

來源：澳門日報

外僱數量節節上升，澳門新增樓宇供應量遠遠追不上人口增速，未來幾年未見解決跡象，住宅供求失衡沒有改善曙光，繼續惡化將無可避免。

雖然日前有經濟學者透過一系列數據分析，發現澳門樓價發展趨勢與人口增長、樓宇租金沒有顯著關係，但市場直觀感受卻是另一回事，至少發展商、地產中介、住宅投資者看到外僱數量又再攀升，租金將會進一步上揚，更加堅定持貨決心。供求失衡下，物以罕為貴，樓價上升無可避免。

外僱上升趨勢並非一年半載，早已有跡可尋。博彩業正式開放後，外僱數量急速上升，慶幸○八至○九年在金融海嘯影響下，外僱數量短暫回落至不足八萬，其後重新攀升，增速比過去更急，至上月底正式突破十三萬，還未計已獲批、但人員尚未到位的配額，相信實際外僱人數將更高。

問題隨之而來，外僱增速加快及本地人口增長有回升趨勢，近十年新增樓宇供應卻沒有同步擴張，每年新增房屋供應甚至不及回歸前的三成，出現如學者所言的“九○年代興建的物業逐漸被市場消化”。雖然越來越多外僱在鄰近地區居住，但總有一部分會留在澳門。然而，行政當局沒有把握人口增長變化趨勢，及時調整政策增加房屋供應量，鼓勵發展商興建中小型住宅單位，最終導致樓市供求嚴重失衡，出現投資化、豪宅化、感性化等一系列非社會樂見的現象。

在建築、地產、社團及基層壓力下，政府儘管推出措施加快審批增加供應，但相對整個樓市大環境，新增單位杯水車薪，未能起着足夠的平衡作用。未來五年，經濟環境倘不出現逆轉，樓宇供應環節未能得以理順，任何需求管理的調控措施最終會被市場消化，且消化速度越來越快，政策效用越來越短，因此調控方向是時候轉向。

另一方面，官方公佈統計數據中，審批中的住宅單位長期徘徊三萬水平，實際幾時落入市場仍是未知數，行政效率及透明度未能給予市場信心，也是投資者堅定長期持貨的理由。總體而言，短期內要達到新增供應的目標幾近無望，祇能推出措施加大投資者持貨成本，逼使投資者放棄持貨，釋出更多住宅單位，回應社會各界對住宅的需求。

另外，隨着澳門融入區域合作，外僱居住需求未必要用本地僅有的土地資源去解決，關鍵是如何分流外僱至鄰近的地區，減輕本地城市擠逼感，至此廿四小時通關等問題也再度逼在眉睫。

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