研究：賭收撑起樓價有泡沬

2013/10/26

來源：澳門日報

居民對瘋狂飆升樓價早已怨聲載道。澳門公共治理研究中心副會長、澳大工商管理學院副院長黎寧表示，樓價急升已脫離居民可負擔水平，出現感性化、豪宅化及投資化現象。研究發現，博彩收入對樓價增長有支撑作用，且兩者存有同一升跌周期關係。但樓價與人口、租金、通脹及外僱數量則無顯著關係。儘管樓價有泡沫成份，但本澳公佈的數據有限，難以預測泡沫何時爆破。

租金通脹與樓價無關

黎寧表示，回歸後，公共及私營房屋落成量大減，由之前的供應過剩變為供應大減。○○年以後年均不足兩千個單位落成；單位平均面積由○○年的84平方米，升至○六年的190平方米。供應量大減加上單位面積豪宅化，均未能滿足居民對一般住宅的需求。數據亦顯示地產市場已消化九十年代的落成量，去年空置率跌至6.7%，各類住宅價格持續上升。

按照官方統計，○三年第三季至○七年首季，住宅價格指數升一倍，○七年首季至一二年第四季的六年間，住宅樓價指數更升4倍。不過，居民收入在十年卻增長1.5倍，租金則增長不足1倍。總括而言，樓價迅速增長脫離居民可負擔水平，同時租金對居民的負擔亦日漸上升。

以樓價及其他可能影響樓價的基本因素作出迴歸模型分析，發現租金對樓價沒有任何影響，據此推測住宅買賣市場與租賃市場相互獨立。此外，面積最大一組的樓價沒有受任何預設因素影響，意味豪華單位主要為投資用途。

據樓價迴歸分析模型，“收入中位數”與“澳門及非澳門買家數目”對樓價有較為明顯的正向影響；“住宅單位的落成量”對樓價有負面影響，但並不顯著。同時，人口、租金、通脹、外僱數量及香港股市變動（顯示普遍投資者情緒）等因素均與樓價無顯著關係，不符合正常的經濟理論及假設。

數據籠統難看透泡沫

一般認為重要經濟因素不能解決澳門樓價走勢，博彩收入對樓價增長有支撑作用，博彩收入與樓價存在同一升跌周期關係，可見博彩業對房地產市場有強大影響力。此外，迴歸模型顯示，樓價會受到前一季樓價推動，傾向延續前一季走向。○九年後的樓價動量較高，反映投資者投資情緒較強。

黎寧認為，現時本澳住宅作為投資工具，當中存有泡沫，但泡沫多大及何時爆破，則難預測。時官方統計數據過於籠統，分類不夠仔細。外地有每宗成交具體資料，本澳祇有每月成交基本資料，無法分辨實際用家及投資者需求，故無法判斷泡沫何時爆破。可以肯定的是，隨着博彩收入增長，泡沫也會擴大。

澳門公共治理研究中心舉辦的《澳門房地與法律研究》成果發佈會昨下午三時假科學技術發展基金演講廳舉行。

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