外圍風險未埋身 樓價大跌機會微

2013/9/15

來源：澳門日報

香港近日就“辣招減辣”議論得沸沸揚揚。港府強調，樓市管制措施是要防止樓市非理性亢奮，不應因任何其他措施令效力減弱。地產業者表示，平情而論，政府現時不應忽然鬆綁，祇要不再“加辣”便可。樓價方面，雖然外圍波動，但澳門仍未“殺到埋身”，且內部基調良好，樓價大跌機會較微。

中原（澳門）董事石寶德表示，“辣招”出台後，港澳地區同樣成交大減，但樓價不跌反升，與政府推出措施原意有出入。港澳兩地樓市最大問題是供應不足，如果政府再用行政措施干預，根本解決不了實際問題。

不宜隨便鬆綁

衆多“辣招”中，金管局的樓按指引間接令很多人難“上車”。過去置業是先付首期、再向銀行借尾數。現時指引和估價不足，等於居民要先付尾數、再向銀行借首期。如一個700多萬的物業，首期需要達500萬元。

他認為，金管局指引合情合理，推出指引主要為風險管理，萬一現時放寬按揭成數，部分居民可能有能力負擔首期，但置業後如遇到逆市，他們承擔的風險亦會較高。現時外圍波動，需慎防樓價下跌形成負資產，故雖然不少聲音慨嘆置業難，但樓按指引不應在現時鬆綁。此舉亦可減少市場需求，因為入市已不容易，建議居民入市要量力而為。

然而，以現時樓市情況，已不需要再“加辣”。因為供應少、利息低，勉強增加辣招，又不對應核心供應問題提出解決方法，祇會令樓市方向越走越歪，拖延解決樓市的問題。政府應要採取緊入寬出，規管措施不宜隨便鬆綁，如特別印花稅忽然取消，可能會令市場產生錯誤訊息，令樓市更熾熱。但亦不宜再增加更多新的規管措施，因現時市場在“樓花法”、“中介法”下，市場已適應新規則，並步入更健康的發展方向。

鼓勵發展土地

現時本澳住宅空置率已很低，政府應在供應量上多下工夫。針對部分居民住屋需要，在經屋、社屋方面繼續增加供應。政府並非沒有土地資源，早前收回很多閒置土地，除部分紗紙契收回的土地，南灣市區亦有很多土地閒置，政府應推出措施，令地主積極善用土地資源，增加供應量，較行政干預更為有效。

樓價方面，今年初預期全年樓價升幅平穩。不過由於年初較多樓花推出，拉高平均成交價。二手樓價則因訊息量太不流動，令每宗成交價都可能成為新高。不過升幅較為溫和，不像去年般大幅飆升。

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