樓市缺理性 慎防爆煲

2013-9-8

來源：澳門日報

樓價持續高企，首次置業者要“上樓”難上加難。二十國峰會剛開鑼，市場焦點關注美國承諾將會分階段退市，可以預見對新興國家衝擊將逐步顯現。

美聯儲局退市，過去一段時間流入新興經濟體的資金將撤走，新興國家的資本市場必然波動，經濟受衝擊。香港金管局已開腔指美國“退市”，將對當地經濟帶來影響，樓市泡沫已到臨界點，股市亦會被殃及。

在這大氣候下，澳門難獨善其身。尤其樓市方面，樓價自去年新春後走出調整期，樓價猶如坐上高速快車。過去一年半來，縱使成交減少，樓價依然“乾升”，甚至屢創新高，樓市不健康情況，連地產業者亦坦言，樓價適當調整亦無妨，樓價穩步上揚會更為健康。畢竟樓市大起便容易大跌，若出現逆市或經濟衝擊，所承受的波動亦會更大。

過去數年，政府無論推出任何措施，仍難以紓緩樓價。根據財政局數據顯示，今年七月份每平方米成交均價為六萬六千二百多元，較一一年七月份的三萬八千多元，大幅增長七成二。如此高幅度增長，一般居民實難以承受。

形成當下樓市局面有多種因素，其中業主叫價不理性是原因之一。有中介反映，很多業主睇好後市，開價往往高於市場價三、四成，業主旨在不斷試價，測試買家接受能力。其他業主“有樣學樣”跟風調高賣價。倘置業者欠缺理性，胡亂入市，爆煲情況岌岌可危。

澳門參考香港推出特別印花稅，短期轉售需要繳納較高稅項，措施令香港湧現不少劈貨，但澳門不但沒有令樓價下跌，反而因市場供應量大減，令樓價直線上升。政策效果不同，祇因澳門與香港買家不同。香港不少投資者屬於短炒，自身擁有資金不多。澳門受惠於過去十多年經濟大幅增長，樓價拾級而上，不少人士資產大幅增長，故本地投資者持貨能力往往較高；加上投資者普遍憧憬後市，寧願持有物業更長時間。

今年六月，部分受特別印花稅政策綑綁的物業已到期，但仍未見市場增加供應量。因業主考慮到政府在私樓審批上仍較少，貨量僧多粥少，預期樓價仍有上升空間。當前，政府要考慮的並非撤銷調控措施，反而是針對市場供應問題，加快私樓審批、增加供應。

面對外圍經濟變幻莫測，縱使本地經濟基調良好，但不得不提防加息周期步近。有意置業者應審慎考慮，作好風險評估，考慮自身承受能力，再作入市決定，切忌羊群心態盲目高追。

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