周邊利淡 次季樓價跌5%

2013-4-10

來源：澳門日報

踏入第二季，鄰埠樓市癱瘓、禽流感陰霾、朝鮮戰局緊張、塞浦路斯債務危機及股票市場調整，地產業界指衆多因素影響下，樓價今年難再有上升空間，預計心理因素影響下，次季樓價將回落5%。

首季二手樓陷癱瘓

中原昨舉行記者招待會，回顧第一季樓市。中原（澳門）董事石寶德、氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆，及澳門區高級區域營業董事張麗華主持。

張麗華表示，去年底澳門政府推出“新八招”，政策顯見成效。今年第一季成交淡靜，二手市場甚至陷入癱瘓，個別屋苑連續多月零成交，主因特別印花稅效應令二手放盤量萎縮越趨嚴重，盤源短缺，二手樓入市困難。

據該行資料，第一季月均約400宗二手成交，僅佔每月整體成交量約1/3，一手成交比例高達2/3。由於市場成交依賴一手，發展商每推新盤即銷情理想，成為市場焦點，令大衆產生“樓市亢奮”的錯覺。

實際上樓市成交量已逐漸回復平穩，據統計局公佈，一月住宅成交宗數1,181宗，涉及金額約59.3億元，估計二月成交量與一月相若。隨着春節假期結束，三月成交量估計略有調升，預料第一季約3,800宗成交，與去年全年約17,000宗、月均約1,400宗水平相比已有下調跡象。

銀行嚴謹的按揭取態亦是原因之一。二手住宅按揭門檻高，銀行估價普遍比樓價低5-15%，個別成交量較少的屋苑估價更低。由於估價與樓價相差甚遠，令購買首付成本大增。如十年樓齡兩房單位樓價約500萬，首期需200萬，買家相當吃力，換樓客影響最大。不少賣樓套現仍不夠支付換樓首期，最終成交告吹。

二手門檻高買樓花

最近市場亦有一手盤供應，呎價與樓花盤相若，位處傳統換樓區卻滯銷，主因購買現樓須面對按揭問題。相比之下，一手樓花付款方式較靈活，一般只需支付樓價三成作首期，比現樓購買成本低，吸引不少未能由二手市場成功入市的買家轉投一手市場。

石寶德表示，踏入第二季樓市面對不少挑戰，衆多不明朗因素對置業心態有影響。按以往經驗，五、六月成交量一般開始放緩，預料第二季住宅成交量將較第一季下調。價格方面，以往如有戰事、疫情等導致投資氣氛轉差，市場一般會自然調節。故不排除樓價有下調的可能，甚至出現減價潮。

正常情況下，不利因素衆多，理應可令樓價回落近10%。不過受特別印花稅限制，部分業主即使有意減價套現，亦因政策限制被迫放棄。從中介了解反映，不少業主在政策環境下，不太在意周邊負面因素，估計次季樓價約回落5%。

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