樓市今最難頂適時檢討政策

2015/11/5

來源：澳門日報

樓市過去一年跌勢連連。地產業總商會會長鍾小健表示，整體樓價跌四成，個別樓盤跌超五成，很多高位買入物業者已淪為負資產。縱使樓市尚未處崩潰時期，但已到了“最難頂”之時，是時候檢討樓市調控措施。樓市處低谷，建議政府取消樓按指引，由市場決定，讓年輕人趁此機會置業。

鍾小健表示，賭收連跌十七個月，各行各業開始“走下坡”，地產業亦不例外。政府在樓市高峰期兩次推出調控措施，實施特別印花稅、針對海外買家推出買家印花稅；向銀行作出按揭指引，收緊樓按貸款成數，且訂定《土地法》、《房地產中介業務法》、《樓花法》等。

價量齊跌冰火兩重天

去年初樓市處最高峰時期。據財政局繳納的物業轉移印花稅資料，一四年四月成交宗數998宗，每平方米成交樓價131,589元。財政局當時特別提到，當月澳門半島住宅單位成交主要集中外港及南灣湖新填海區，當中有近33%屬一新開售、價格較高住宅項目，因而令該月總計成交量及平均樓價均上升。對比最近公佈，九月成交宗數為466宗，每平方米成交價為83,595元。高位成交宗數及成交價分別跌53%及36.5%。

參考市場資料，去年成交的一手物業中，以雙鑽為例，共銷售約360伙，當時最高呎價達1.7萬元，平均成交價約1.5萬元；南灣壹號去年銷售約100伙，平均成交價約1.2萬元。現時新樓平均價已跌至7,000-8,000元，視乎物業質素及樓層。

租賃欠支持劈貨套現

鍾小健提到，高峰時期投資者可選擇收租供樓，現時租賃欠支持，投資者未能靠收租供樓，導致部分人士未能繼續供樓，故“劈貨”套現，因而出現骨牌效應，樓價一直下跌。雖未到達崩潰時期，但已到了最難頂之時，很多於高峰期購入物業的已淪為負資產，縱使轉售物業亦未足夠償還銀行貸款。

幸而很多澳門人都在樓市低位時買入物業，樓市大崩盤尚未出現，但供樓人士已相當吃力。再者，很多澳門人資產“縮水”，心理作用下會影響消費意慾。近年不少居民加按物業套現投資或做生意，亦有部分套現幫助子女解決置業時首期不足的問題。

成本增麵粉貴過麵包

面對市場繼續跌，辣招至今未“鬆綁”，導致整個房地產市場前景未明。雖然社會上有部分意見認為樓價過高，事實上“麵粉”已貴過“麵包”，地價平均每呎約4,000元。市場要求提升，建築費每呎需要2,500元；尚有銀行利息、發展商利潤、溢價金；未來人工、建材價格又會上升，成本價保守估計每呎起碼7,500元。

現時二手樓平均呎價約4,000元，金峰南岸最低位時更跌穿6,000元，新樓都已跌至該水平，“麵包”較“麵粉”更便宜。一個正常健康的樓市，應要照顧大部分澳門人有物業。澳門土地資源缺乏，樓價已是多年來新低，幾乎回到金融海嘯後的價位，再低就不正常。政府應適時檢討樓市政策。

冀取消銀行樓按指引

一方面很多投資者有意來澳投資，但政府向外地買家收取額外印花稅，建議考慮適當減輕稅收或取消。其次就是取消銀行樓按指引，應由銀行決定。銀行有內部風險評估，因應貸款人收入狀況，政府不應過多干預。

參考內地，針對樓市的很多調控措施都已撤銷，主因內地使用行政命令，政府可因應市場情況隨時調節。澳門透過立法欠缺靈活性，當前應適時檢討。

樓價大幅下跌，有意置業者都想趁機“上車”，問題在於年輕人有能力供樓，但欠缺首期，政府應考慮透過“四厘補貼”、“利息擔保”等措施，扶助首次置業人士，此舉可減輕對經屋及社屋的需求。

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