土地供應少 樓市泡沫難爆

2014/6/14

來源：澳門日報

國際貨幣基金(IMF)日前發表全球樓市報告，指出發現許多國家樓價已遠高於歷史平均水平，促請各國要做好防範措施，避免樓市泡沫爆破。IMF警告，全球樓價在原有高位上加速上升，成為經濟穩定的最大威脅因素之一。分析認為，IMF未必把澳門納入研究範圍，但澳門樓價升幅明顯更高，不過泡沫會否爆破需考慮很多因素。澳門現時經濟條件理想，有足夠支撐能力，且土地供應少，泡沫爆破機會不大。

房價收入釐訂按揭

報告指出，許多國家推出穩定樓價政策，但收效不大。菲律賓居第一位，去年四季樓價同比升10.56%；香港樓價升幅為全球第二高，香港去年第四季樓價按年升10.25%。

IMF最新全球樓價指數顯示，房價再度加速上揚，同比漲3.1%。新興市場樓價漲速最高，當中中國漲9%。副總裁朱民表示，各國必須馬上運用抑制樓價的工具。他並提出多項工具，如根據房價和收入對抵押貸款設限、對發放高風險貸款的銀行提高資本金要求，以及抑制海外買家對投資型房產需求的印花稅措施。

香港中銀國際分析師認為，澳門土地供應量很少，形成地產泡沫機會不大。澳門經濟發展很大程度倚賴博彩業未來的發展，不單視乎樓市，尤其中央政府對澳門的政策，以及內地遊客來澳消費等情況作結合。

供不應求樓價難跌

樓市是否存在泡沫，除以樓價分析，更要視乎當地經濟發展情況。樓市泡沫會否爆破要從多方面分析，樓價高低很主觀，故更應視乎供應與需求情況。供不應求，樓價很難跌。再者，亦要視乎樓宇按揭佔借貸成數是否很高。以內地為例，雖然部分城市空置率很高，但因按揭比例很低，故爆破機會較微。

其實房地產最常出現泡沫爆破的情況就是，買家向銀行借了很多資金，但變成負資產後，單位變成“銀主盤”，銀行把物業拍賣，就會出現泡沫爆破。

房地產聯合商會會長吳在權表示，澳門房地產市場，如果有很多單位已出售但無人居住，就會形成泡沫。現時社會經濟條件大為提升，雖然部分單位存在空置，主要是有些買家購買單位後尚未使用。居民現時心理上較信任物業多於現金，畢竟通脹仍會持續。

有能力支撐崩盤難

泡沫因素更重要是視乎承受力問題。過往居民買樓時祇應付一、兩成首期，屬投機性質。如果市場難出貨，支撐不了，樓價便會下跌，屆時就會形泡沫。現時情況不同，居民經濟條件許可，購買作居住或留用，都有足夠經濟能力支撐，就不存在樓市崩盤的問題，所以相信澳門樓市不存在太大泡沫問題。加上從澳門供應量分析，居民購買的數量不會太大量，相信可購買的比例仍是較少數。

樓價由很多因素形成，政治、經濟、通脹，最核心仍是供需平衡，以及法規管制、透明度等，都有空間為市場出現投資機會。關鍵是現時經濟條件較充裕，最重要是有支撐能力，所以問題不大。