梁竟成：估值成交價差20%

2014-5-1

來源：澳門日報

近年樓價持續高企，居民置業負擔大為加重。房地產評估業協會會長梁竟成表示，樓價升幅不合理，長期維持升勢不健康，一二、一三年呎價年平均升近50%，現時高位一般居民無法承受。新做按揭中，60%須加按才能應付首期。

三月申司沙700宗

據財政局數據，三月住宅成交量回升，申報繳納印花稅（司沙）有693宗，按月增加51%，按年則減少55%。期內成交住宅平均樓價每平方米89,617元，按月跌0.8%，按年升1.7%。

梁竟成表示，本澳物業估價一向較貼市，○三年至一○年估值與成交價最多相距6%；○七年時本澳物業價格出現上升潮，由於成交量較多，估價都可以貼市。估價一般參考同一屋苑30%成交價作，必須要有一定成交數量才能貼市。

一一至一三年期間，本澳物業估值無法與市值追貼，因為成交量少，價格相差10-15%，個別幅度相差達30%，個別舖位更相差達40%。踏入一四年，雖然樓價較穩定，估值與成交價相差20%，部分舖位叫價進取程度令很多估價公司“不敢估”。

首期佔物業價五成

一二年以來“複估”情況大增，即尚未完成供款的物業，申請加按需要再估價。加按主要用作投資新物業或其他金融投資，如協助子女購買物業等。私人市場由於樓價高企，加上估價不足，首期都佔物業價格50%，首次置業者根本難以儲到足夠首期，故約60%新做按揭都要透過加按物業付首期。

近年市場對樓花需求較大，因為投資者對樓市未來有信心，樓花現樓價格差距越來越遠。現時樓花呎價約13,000元，同區新落成現樓呎價約10,000元。

市場有“不成文定律”，澳門住宅樓價約等同香港的60%；近年香港樓價開始下跌，澳門樓價依然維持升勢，令港澳兩地樓價差距收窄，現相差約30%。

除了年輕人置業，亦潛在換樓需求。本澳自置居所比例達80%，很多人住在七、八十年代的唐樓，一方面物業已經較舊，其次部分長者希望換電梯樓。

發展商現延期交樓

樓價高企原因是供應不足，去年新落成住宅祇有約1,200個，回歸前平均每年有5,000-6,000個。雖然政府要求發展商獲得工程准照後，大型屋苑三年內完工、唐樓單幢物業一年半內完成，但發展商往往延期，政府要關注。參考工務局資料，過去三年在建住宅單位8,000多個，須督促發展商依期完成，增加市場供應量，紓緩樓價。

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