加溢價金對公共資源負責

2013-12-18

來源：澳門日報

地產建築業者預期調升溢價金增加樓宇成本，有可能進一步推升樓價。道理不錯，尤其如今是賣方市場，發展商轉嫁成本機會極高。問題是，當前推升樓價的主因並非成本，不加溢價金樓價同樣漲升，反而落得發展商、地產業低成本暴利的空間，權衡利弊，加溢價金顯然更對公共資源負責。

衆所周知，過去幾年推動樓價主因是供求緊張，加上低利率高通脹誘發閒置資金投資物業尋求出路，以及澳門博彩業持續興旺，賭收增加令樓市成為賭場衍生龐大財富的儲水池。更有外地資金看好博彩業前景，但賭業準入門檻極高，資金流向樓市等間接押注賭業帶動城市發展前景的，不在少數。

政府針對外資加徵投資物業的成本，提升門檻亦控制利潤。外資會否循“旁門左道”進入澳門市場，相信難完全避免，正如業者也懷疑絕大部分本地置業者背後資金何來。

基於以上因素，未來樓價趨升機會極高。如果擔心調升溢價金增加成本進一步推升樓價，則不加溢價金也不代表這部分成本會惠及投資者。賣方市場下，發展商轉嫁成本機會極高，低成本只會造就賣方更大的牟利空間。相形之下，後者明顯有暴利和加大貧富懸殊的負面社會效應。

至於增加的溢價金有多大程度化成樓價的一部分轉嫁給投資者，似乎要看政府未來的房屋政策，更關鍵的是被轉嫁的範圍有多大，亦即受影響的層面有多廣，是一小部分高端投資者，還是普羅大衆？

如果政府落實當前承諾的社經屋計劃，加上未來可能推行的“澳人澳地”，將更多居民納入福利房屋網內，則中下價私樓理應面臨政府供應的三層次福利房屋和二手樓競爭。如果三層次福利房屋可以吸納絕大部分居民，則溢價金轉嫁程度會受到牽制。至於高端市場，溢價金轉嫁縱然對投資者有影響，但範圍較小且投資者承受力理應更高。能夠影響這部分市場的，也許就是樓宇的投資前景，尤其是與鄰近地區豪宇相比較下的投資潛力。

正如內地推出房產稅試點時，亦有聲音指無助抑制樓價，更可能推升樓價。然而，當前房產稅向全國範圍推廣的機會極高，一方面是房產稅推行並不完全為了抑制樓價，解決貧富懸殊和加大佔用公共資源成本的機會更大。其次，必須配合政府的保障房措施，以及限貸限購等抑制需求政策，否則同樣很難控制加徵稅後的市場效應。

增加溢價金和加徵稅後，政府至少還可以用財政收入解決民生問題。

Copyright@澳門日報