靈活調控　 惠及首置

2013/10/26

來源：澳門日報

隨着樓價高升，陸續有地產業界及學者警惕樓市泡沫。近年政府也為擊退炒家推出一系列的調控措施，甚至為特別印花稅“加辣”，把境外炒家擠出市場。

過去兩年來，物業買家多數為澳人，說明此前政府一直推行的辣招已奏效，但同時因為置業門檻大為提升，加上銀行估值與市價有落差，部分有意置業的首置人士怎也差幾步而上不了車，社會因而怨聲載道。政府推出萬九公屋及後萬九公屋政策，無疑解決部分經濟能力差的居民的住屋需求，但如何協助未趕得及在樓價瘋升前置業的首置人士，應否協助他們“上車”？扶助力度要多大？值得探討。

應否協助居民“上車”的考量上，必須衡量的是，政府房屋供應量有多少，是否可滿足因為樓價飆升而無奈跌入“公屋網”的中產階層。如果公屋供應充足，那麼私樓部分就有足夠理由成為“富人產物”。就像新加坡的私樓非一般的貴，政府遂興建大量組屋並透過措施鼓勵當地人買組屋，解決住屋需求。如今當地近八成居民受惠於組屋計劃，澳門有否條件仿效新加坡的組屋計劃？

如果答案是否定的，扶助首置買私樓的力度要有多大？回顧以往的四厘利息補貼計劃，推出時正值樓市低谷且利率高企，透過利息補貼重新推動樓市發展，更減輕置業者供樓壓力，達至雙贏。第二輪扶助首置人士計劃中，信貸擔保計劃的樓價上限為三百萬元，未見扶助效果卻已令本來一、二百萬元的物業價格率先飆升至接近三百萬元，加速樓價升勢，“愛你變成害你”。

高樓價下，越來越多人望樓興嘆，期盼樓價可回落到合理水平。昨日有研究指出，高樓價原來與賭收有關，反而與人口、外僱、租金、通脹等無關，這與市場上的普遍看法有出入。“賭業好，澳門好”，澳人當然希望賭業持續發展。但與此同時，賭業越發達，置業夢越遙不可及，一旦賭業放緩產生骨牌效應，樓價應聲下挫，置業者又可能因大跌市而不敢“上車”。

不少業界已提出，與其透過特別印花稅及收緊按揭貸款等調控政策“一刀切”，把有住屋需要的用家亦擠出市場，不如靈活調整政策，放寬首置按揭貸款，為有能力買私樓的首置人士開綠燈；對樓換樓甚至次購房居民收緊按揭甚至透過加大稅率增加炒賣成本，既可安撫首置居民，也可釋放供應紓緩需求壓力。再透過加大供應，樓市訊息透明化，紓緩居民恐慌性入市的情緒。

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