謝思訓：最低工資推物管業改革

2015/11/5

來源：澳門日報

《物業管理業務的清潔及保安僱員的最低工資》法律明年一月一日生效。澳門物業管理業商會會長謝思訓表示，最低工資實施是行業變革的機遇，推動改變經營方式及提升服務質素。長遠而言，建議政府招投標時放棄價低者得標準，才有利行業發展。

謝思訓表示，人員薪金開支可佔相對應樓字管理費收入的三至五成或更高比例。調升管理費，平衡收支事在必行。對業界而言，現管理樓宇如不能調升收費平衡開支，祇有縮減人手或退出管理，這會引起社會不和諧，也不利行業可持續性專業化發展，更不符合廿多萬小業主的物業資產保值最大化利益。

考慮企業生存空間

最低工資實施是行業變革的機遇。無疑，以十多年前訂的收費標準提供將貨就價的服務，不是行業發展和樓宇維護的較佳選擇，更沒可能為樓宇設施改善或保值。《分層建築物共同部分管理法律制度》法案降低召開業主大會和議決事項的出席人投票率標準、簡化程序和提高可操作性，防止“一廈兩管”出現，進一步細化明確業主的權利和義務，進一步明確業主大會和業主管理委員會的決策和執行的法定權力範圍，其重點可說是規範小業主的權利和義務。但法律尚未生效，而實施最低工資在即，故未能配合需要開業主大會議決管理費高峰期的操作。

《分層建築物管理商業業務法》規範對象是物業管理公司和公司的技術主管，立法思路和重點在於從事物業管理業務有別於大多數行業，經營實體需取得專門的牌照，設定獲取牌照的各項要素，設定技術主管的任職資格，設定監察制度和過渡制度，業主會自管大廈不屬該法案規範；這一方面突出物業管理公司的專業性及其管理層人員的專業地位，有助提升公司管治水平，但會增加企業營運成本。業界對該法案中有關註冊資本和擔保金的規定有異議，政府需考慮小企業的生存空間。

放棄承包選酬金制

該會認為，要破解上述因新法制建立和執法對行業產生的困局，可循三方面思考和在一段時間內實踐。首先是業界轉變觀念，放棄承包制經營，公開樓宇管理成本支出資料，建議業主大會選用經理人酬金制；其次是業界自我完善，在經理人酬金制的比率上和服務條件、標準、內容，素質方面合理競爭，按《分層建築物共同部分管理法律制度》規定由業主委員會承擔收管理費的法定責任，放棄迎合業主會以合約形成提供承包服務的做法，避免將貨就價。第三方面希望政府適當放寬外僱名額，讓行業可有後備人力資源實行八小時工作三更制，節省每天四小時加班費可避免增加兩成支出。

該會認為，行業未來十年一個重要的發展“主戰場”就是新城填海A區的二萬八千個公屋及四千私樓。建議政府主管部門改變招投標條件評分觀念，放棄價低者得，以綜合因素合理比率作參照。

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