謝思訓：商業部分租管不實際

2017/7/16

立法會審議“租務法”法案接近尾聲。建築置業商會理事長謝思訓表示，租約限制三年，不太適合實際市場，且參考全球慣例，不建議租管包括商業部分。

三年租約缺乏彈性

該會並非完全反對租管，租管出發點是為保障澳門租戶，但制訂法律過程，希望更具針對性地維護澳門居民。最初文本建議把商用不動產最短租賃年期由兩年改為三年，居住用途不動產則維持兩年不變。現時改為商用及居住用途不動產均最少簽三年約，其間業主無權單方面解約。雖然現時租客可提早數月提出退租，但需要補償，在市場實際操作上，三年不太適合。

倘最少簽三年租約，可以想像會發生一個情況，就是業主一開始會訂定較高租金，因不知道未來要等多久才可按市場情況加租，對租客較不利。因此，希望按照澳門實際情況考慮，租約維持兩年。市場上過去較多租約是“一年死約，一年生約”，雖然都是兩年期，但雙方一年後仍有議價機會，較有彈性。

至於商業中心最初不考慮實施租管，這建議是合理，因環顧全球，九成多地方都不會管制商業部分，因商業場所屬商業行為，不存在保護弱勢社群，若要管制，可能會產生多項不良效應。

首先會令供應減少，太多限制下部分業主寧願不出租物業；願意出租物業的業主，會把租金訂定在較高水平。再者大部分舖位業主都是本地居民，當中不少是長者依靠收租過活，亦有部分是外地品牌公司進駐本澳，從根本利益考慮，商業部分無需管制。因此，希望在研究法律過程，可以非住宅部分抽出。

不同市場供需有別

住宅、商業中心、地舖、工業、車位、寫字樓都是不同的市場，各市場不同時段都有自身的供應和需求，希望立法會在考慮制訂和研究法律時，可推出分類指數。將來如果行政長官要啟動有關機制，可有足夠數據研究不同市場走勢。因當住宅市場上升時，不代表商業舖位上升，反之亦然。如要維護任何一個市場，不應把所有市場都以同一指數作標準，反會不利用家，故應把市場界線定好，搜集不同數據，這些情況都好重要。

現時很多商舖並非簡單以呎租按面積計算，租金往往包括推廣費、管理費、水電費、設備費用等分攤，因現時商業模式與過去不同，所以國際趨勢都不會包括商業部分。倘租務法內容不認真考慮，必然令租客和業主產生很多糾紛。

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