股份轉讓出售樓花 迴避監管

2013-12-10

來源：澳門日報

面對樓價飛升，施政報告沒有提出樓市調控措施，近一個月發展商先後加價出售樓花貨尾單位，再度推高樓價。有未完成地基工程的樓花更以離岸基金公司轉讓股份方式出售，迴避《樓花法》的監管。地產業者對此抱不同意見，有的認為要修法堵塞漏洞，有的則認為祇是上述個案有計劃進行，今後再難實施，毋須特別修例。“唔通禁止公司轉讓股份？”業者亦認為修例操作困難大，但提醒買家須注意風險，“公司執笠就咩都冇！”

疑似走灰色地帶

《樓花法》六月一日起實施。法例規定，樓花項目須獲發整體建築工程准照；已完成地基工程，如有地庫層則包括地庫及地面層樓板的結構工程；以及完成分層所有權臨時登記。滿足上述三個條件，發展商方可向工務局申請樓花預售許可，工務局會在十五個工作天內發出。

隨着樓市再度熾熱，市場疑似出現遊走灰色地帶的樓花銷售行為。近日東方明珠區一個尚未動工的樓花項目，有英屬處女島註冊的公司以轉讓股份方式，轉售部分樓花單位，呎價由9,500-12,500元。因買家屬購買股份，毋須即時付印花稅，待基金公司買入單位起計的兩年特別印花稅過後，再轉名至個人名義，屆時再繳納印花稅。

上述銷售方式，迴避《樓花法》規定的“三個銷售條件”。地產發展商會會長陸惠德認為，市場供應持續減少，但投資、置業需求不斷膨脹。既然來年沒有樓市調控措施，投資者加快入市步伐，近兩周樓價普遍反升一成，用家無法置業，市場出現危險信號。

樓市熾熱又導致各種懷疑違規銷售，擔心上述樓花銷售方式日後被市場廣泛採用，令《樓花法》監管制度形同虛設，增加樓市泡沫爆破的風險。他認為有必要修法堵塞漏洞，禁止公司以股份制轉讓方式轉售未符合規定的樓花單位。違規銷售應重罰，以保障守法的投資者，藉此加強法制建設。

個別情況難仿傚

另有地產業者認為，上述銷售樓花屬有計劃行事，在《樓花法》未推出前，把相關樓花單位由發展商名下轉到基金公司，待合適時機再以轉讓股份方式出售。此銷售方式屬個案，今後難以模仿。因現時法例已禁止未符合條件的樓花出售，即無法把發展商持有的樓花單位轉至基金公司名下。既屬個案，無修訂的需要。即使修例也難操作，畢竟無法禁止公司轉讓股份。

不過，以買入股份形式購買樓花，風險較買入私人業權單位高，尤其要了解公司及其股東背景、財務情況是否良好等，否則公司一旦倒閉清盤破產，買家便血本無歸。

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