租金管制的近憂和願景

2015/11/13

來源:澳門日報

昨日立法會一般性通過租務法，法案四點重要建議中有兩點對居民和商戶，乃至整個物業市場將有深遠影響，但亦備受行業和主張自由經濟的學者爭議。對於澳門社會而言，制度成效如何乃後話，干預手段的出現已經揭示社會價值轉向。

兩點重要建議，一是為政府有形之手打開市場大門，將設立租金調整法定機制，以確保租金調整的合理性。今後每年租金調整或將由政府公佈上限，市場租金調整幅度不得超越。類似高利貸的定性標準，借貸利息超越法定界線即視為違法。此舉針對解決最近幾年隨物業價值飆升，住宅和商舖業主任意大幅加租對居民和中小企造成的困擾。

法案亦增加對商用及從事自由職業租戶的權益保障，包括增加其在租金議價方面的權利和租期保障。比如住宅租期最少兩年、商舖租期最少三年，但租戶提早退租只須提早九十天通知和罰租兩個月。同樣是回應了最近幾年市場上的不良現象，業主任意加租或提早結束租約的揀客和趕客行為。

雖然最近幾年樓市沒少受政策調控，但政府直接控制租金調升和限制業主自主權的做法仍然直接衝擊商界。尤其當前樓市下行，行業“撤辣”呼聲不絕於耳。如果市場得知未來租金回報和物業租賃自主權進一步受控，樓市和物業價格難免會進一步承受打擊。倘如業界反映，市場已經開始浮現負資產，進一步打擊以至產生崩跌效應，政府確實不能不思考。即使逐步降低物業價值，以長遠改善營商環境是長遠政策目標，或需要考慮較安全的軟着陸措施，讓市場逐步過渡。

至於學者的爭議，主要來自維護自由市場無形之手的經濟學原則。確實也有一些城市實施租金管制效果不佳，包括香港在內，不少業主寧願封舖不租，或者抬高租金門檻，最終導致小商戶無法承租。問題是，租金管制在全球範圍也不是新鮮事，歐洲國家普遍施行，極端如德國將違反租金管制視作刑事罪。

再看本地的立法背景，即使樓市隨賭收下行、外部經濟調整而下滑，但多次的經濟高峰不斷印證，小島城市土地有限，面對龐大外資和內部財富增加，房屋作為稀缺資源必然被爭奪抬升。雖然房地產也是重要產業，但其價格飆升引發的社會問題，不斷嚴重損耗特區政府的民望，也對經濟多元、中小企發展和青年創新創業等方面帶來不良後果。

香港“地產主義”已經讓社會付出幾代人的沉重代價，澳門社會如何選擇，法律的制訂和施行將是關鍵。

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