樓花法制約 兩年後復常

2014/6/5

來源：澳門日報

《樓花法》去年六月一日實施，不少樓花趕於法例生效前推出，導致去年五月樓花成交量價大幅飆升。一年過去，地產業界認為，《樓花法》可規範行業發展，但程序增加，自然制約樓花銷售，估計市場需要多兩年才能恢復正常。

建築置業商會理事長謝思訓表示，《樓花法》實施一年，為行業帶來規範，絕對有立法需要，且必須要嚴謹執行，因近年澳門發展加劇、國際資金流入持續增加，但很多法規不太健全，加上現時樓價已升至一定的高位，住宅平均呎價已升至8,000元，對很多家庭而言，買樓已是人生重要的投資。

行政效率慢影響大

法例推出後，可避免過去“一屋多賣”等不正常現象，加上適逢“辣招”推出，不少地產商需要一段時間才適應樓花法，故推出新盤量減少，成交亦較法例生效前大減。

社會意見認為，縱使本澳已實施《樓花法》，但規管上與香港仍存在差距，尤其在定價方面。他認為，香港樓花價格須向政府上報，若更改價格，須重新上報，不可擅自更改。

澳門現時的方法較靈活，倘跟隨香港，每次更改價格均要上報政府，澳門行政當局必須快速回應，如行政效率未能跟上，對商業行動影響較嚴重。所以不但要有法例，法例的執行方式、配套是否全面也很重要。澳門過去一年有很多新法律推出，往往因市場參與者包括政府部門對法例不熟悉，均要給予時間適應。

一手受限二手貨緊

地產業總商會會長鍾小健表示，《樓花法》出發點是好事，市場有立法需要，但政府每立一項法例均會增加程序，時間亦會延長，市場可供應數量亦會減少，市場需要磨合期。過去一年，樓花公開發售數量受制約，發展商首先要具備施工准照、完成地基工程及分層登記才可銷售樓花，由入則、批則、施工、完成地基工程，大型樓盤往往需要三年，現時過了一年，估計尚有兩年市場才能恢復正常。

《樓花法》實施首三年必定抑制樓花銷售數量，市場現時一手供應受限，加上特別印花稅限兩年禁售期，二手供應亦緊張，導致整體市場供不應求。

觀望三部法律細節

過去工務局新入則祇需等三個月，現時發展商建樓要符合《土地法》、《文化遺產保護法》、《城市規劃法》，單是等待審批街影條件規劃圖就要等半年。此外，倘要待文化局等部門審批，將受衆多法律規範，過去三年已可建成樓宇，現時三年不可能，估計起碼要再多一年。再者，發展商仍在等待政府公佈三部法律的很多細節內容，由於政策未明朗，有實力的發展商均處觀望。

發展商受制約，越遲推出市面價格自然越高。現時人工、材料價格、人民幣、溢價金一直上升，建築成本上升等同推高了樓價。過去建築成本每呎祇需500元，後來升至1,500元，現時甚至升至2,000元，較為優質的樓盤建築成本升至3,000元。幸而現時利息較低，倘上調成本會更高，故多個新法實施下，無形中增加了成本。按照本澳經濟發展，樓價年均增長10-15%亦屬健康，升幅過急或下跌均不健康。

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