樓市窄幅上落 今年審慎樂觀

2017/1/19

去年上半年本澳住宅物業市場觸底，下半年因多個住宅新盤開售令市場氣氛回暖。仲量聯行預料，澳門整體物業市場在窄幅上落，對今年樓市大致採取審慎樂觀態度，預料無論高級住宅或中小型住宅資本值趨平穩，租金料平穩或下跌5%。

仲量聯行昨下午二時半假財富中心十六樓舉行“二○一六年度澳門物業市場回顧”，澳門董事總經理古嘉豪、住宅部主管黃智威、商業部副董事葉慧卿、商舖部副董事唐偉樂出席。

收地影響樓市佈局

古嘉豪指出，去年上半年澳門大部分經濟指標均錄得負增長，下半年部分經濟指標有所改善，經濟基本面則保持穩定。惟全球政治及經濟仍存在較多不確定性，如黑天鵝的驟現或內地資金管制等，皆有機會對經濟方面造成衝擊。此外，政府對收回發展期屆滿土地的安排及後續處理，直接影響着澳門房地產市場的未來佈局。展望今年澳門整體物業市場窄幅上落，市場人士將大致採取審慎樂觀態度。

黃智威表示，去年澳門住宅買賣交易總量反彈，惟成交宗數仍處較低水平。根據澳門統計局數字顯示，一六年首十個月共錄得7,617宗住宅買賣成交，按年顯著上升54.2%。成交物業主要集中於600萬澳門元以下的住宅單位，約佔總住宅成交的七成。

供應方面，去年共有19個工程項目獲發在建樓宇（樓花）預先許可，合共約提供2,990個住宅單位，實用面積約290,310平方米，以單位數量計算，當中約60.6%為開放式及一至兩房戶型單位。此外，部分已取得樓花預先許可的住宅項目同期亦展開銷售活動，主要包括星玥、金峰名匯、濠尚及擎天 · 半島等。

去年樓價止跌回升

一六年高級住宅及中小型住宅資本值先跌後回升，下半年分別按年上升14.6%及12.4%，全年分別按年上升7.8%及5.3%，而回報率於一六年則分別按年下跌至1.5%及1.6%。

租賃市場方面，基於外地僱員減少，截至去年十一月底，澳門的外僱人數回落，按年輕微下跌2.4%，達到17.7萬人，以及多個住宅項目於一五年陸續落成為市場注入新供應，租務市場持續承受壓力。一六年高級住宅及中小型住宅租值分別按年下跌9%及7.6%。

去年下半年澳門住宅物業市場因多個住宅新盤開售令市場氣氛回暖，量價齊升。今年預料中小型住宅仍然會獲得支持，惟住宅供應穩定增加，市場競爭加劇，住宅去化速度減慢。現時樓花價格普遍貼近二手住宅市場成交，未來可能會提供更多優惠吸引潛在買家，倘若各經濟數據保持穩健，資本值的表現將會大致穩定。

加息周期叫價保守

今年投行預料會有兩、三次加息機會，每次加息四分一厘，以此幅度，按照澳門居民負擔能力影響不會太大。反而市場可能趨勢上會出現轉變，過去數年都有提出加息，但祇是“狼來了”，並無真正加息。如今年開始步向加息，相信會令投資者對預期有改變，因為資產價格除了受實際因素影響外，亦很受心理預期影響，都會令今年高級住宅或中小型住宅的價格採取保守態度。

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