樓價乾升 估價難追

2013-6-23

來源：澳門日報

不少地產中介均表示銀行物業估價偏低，令二手成交難做，更變相阻礙年輕人置業。不過，有估價公司負責人指出，多數物業已盡量追貼成交價，要估價等同成交價基本不可能。車位估價則視乎區域，部分區域估價偏低，或反映市場叫價過高。另有業者指出，今年估價已跟隨大市上升，但樓價升幅太快，估價確難跟上。

個別成交難作參考

有地產中介反映，銀行樓宇估價從緊情況持續，且感覺估價與成交價的差距有逐漸拉大的趨勢，如樓齡較新的低層住宅，建築面積約500平方呎，叫價300萬，但銀行估價180萬；有離島新大型屋苑約1,300平方呎的單位，成交價868萬，銀行估價650萬，差距相當明顯。

針對估價問題，第一太平戴維斯（澳門）董事總經理廖沛霖表示，現時多數物業估價已盡量貼近成交價，但不能完全等同成交價，否則反會進一步刺激上升。部分物業估價與成交價差距大，主要是業主叫價高於市場價，且買家又願意高價承接，才會出現估價差距拉大的情況。估價公司會關注成交價趨勢，倘祇是一、兩宗高價成交，未必反映整體市場變化，故不會特別調高日後的估價。倘高成交價單位佔整幢樓宇的一至兩成，則有較大的參考價值，屆時會調升估價。

仲量聯行澳門住宅部主管黃智威表示，住宅估價一般以同類單位過去的成交價及現時租金回報率作為估價參考。現時樓市成交淡靜，同一樓宇的住宅成交宗數較少，物業估價基礎難以貼近大市。此外，現時市場叫價“乾升”，即使估價上升，也難追上大市。今年整體住宅租金上升，因此以租金作為參考的估價均有上調。

估價普遍相差成半

總體而言，今年物業估價有一定升幅，祇是樓價持續“乾升”，增幅跑贏估價升勢，如上述離島的單位，去年估價料不及650萬元。以目前市況，估價與成交價相差15%較為普遍，相差30%相信祇是個別情況。

至於車位價格飆升，不同區域的車位估價與成交價差距不盡相同。廖沛霖舉例，如某些區域離市區較遠，基本要車位代步，且周邊缺公共停車位，由於供應不足，估價就可能較高；又如氹仔中央公園有大量公共停車位，供應量大，即使該區私人屋苑車位租金升至千多元，但以過百萬元的成交價相比，實際租金回報率並不高，計算出的車位估價也偏低。

黃智威稱，近日外圍經濟資金流動性緊張，美國又有“收水”計劃，香港樓價已有壓力。不過，正如前述所言，估價以樓宇過去成交價及現時租金回報率作參考，估價不會因外圍資金緊張而偏向保守，主要還是參考本澳樓市的發展情況。

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