業界倡管理員發牌提素質

2014/11/13

來源：澳門日報

房屋局早前就《分層建築物管理商業業務法》展開諮詢。法規涉及本澳廿多萬住戶，物業管理業界尤為重視。澳門物業管理業商會及澳門物業管理專業人員協會對法案提出多項建議：

分級制標籤公司

法案文本提及設立公司和技術主管人員的准照制度，但刪除原文本中大廈管理員工作證內容。換言之，豁免對從事大廈管理業務的前線當值工作人員的規管。該會建議管理員應納入發牌機制，無論是管理員或行業參與者，才可推動行業走向專業化。業界不斷更新培訓課程，管理員不僅熟悉操作，也有機會學習簡單的法律常識，可藉發牌制度提升行業質素。

該會又建議管理公司不應設分級制及取消最低資本額。文本提出，按照樓宇伙數設定三級制，各設不同的最低資本額。作為服務業，資本投放雖然重要，但並非最重要，管理公司的經驗、制度、對員工培訓，才是提供服務的最重要元素。縱使最大資本，亦不代表服務完善，且行業有很多規模小、運作歷史長久、對行業熟悉的公司，若現階段引入分級制，會令行業參與者被標籤化，對行業運作不正面，值得再研究。

罰款治標不治本

該會建議全部樓宇納入規管，但設施設備較少的大廈可除外。物業管理牽涉衛生、保安、法律，尤其當小業主有不同意見時，物管公司就可作為中間角色協調。業主管委會自管樓宇存在很多弊處，如往往為了節省管理費，遇到樓宇維修保養、電梯損毀需更換等問題時難以客觀。至於較少設施設備的大廈，如沒有電梯、水泵、消防系統等設備，無須納入法例規管。

又建議管理條例不包括罰款制度，因政府監管的應是服務質素，重要是令管理公司提供優質服務，避免觸犯法律。更重要是培訓員工，出問題後罰款意義不大，因罰款最終祇會轉嫁給小業主。

建議法例執行期間，有關政府部門必須有效提供資源，協助大廈業主會的有效成立，以及協調大廈住戶與管理公司之間的不同意見。

建議法例名稱修訂為《分層建築物管理業務法》，把所有分層建築物的管理業務均納入法律規範。

撤物管准照擔保

建議取消分層建築物管理企業准照擔保機制。繳納擔保金及限定資本額將提高門檻，降低加入行業的意慾。市場上管理公司數量減少，將導致業主欠缺選擇，嚴重可能造成壟斷，業主被迫承擔較高管理費。鄰埠制訂管理公司發牌制度，亦沒有設置按金及規範資本額。

建議房屋局就制訂新物業管理法建立平台，與澳門物業管理業商會及澳門物業管理專業人員細則性討論條文操作性，將有利日後法規推行暢順。

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