施永青：關鍵係有冇食錯藥！

2014-2-27

來源：澳門日報

近年澳門樓價拾級而上，社會質疑樓市價格與質量不相符，擔憂樓市不健康。中原集團董事施永青指出，“樓市當然不健康！如果健康，政府唔會餵藥，關鍵係有冇食錯藥！”長遠而言，澳門樓價除受供應影響，亦要視乎經濟。澳門經濟主要倚靠博彩業，縱使步入加息周期，除非內地收緊自由行，否則對樓市影響不大。

樓價升反映投資需求

澳門政府不斷加強對樓市調控，不時有新措施推出，如去年中推出“樓花法”，規管樓花銷售，造成新盤供應短期下降，令盤源供應進一步不足，價格因而上升。措施令部分樓盤積壓未能銷售，但該批樓花可能會在相近時間“到期”，倘發展商急不及待一次過發售，供應密集推出，可能令樓價有調整壓力。

不過供應並非影響樓價的單一因素，仍要視乎經濟環境、利息因素。澳門近年樓價上升，很大程度反映投資需要，扭曲了價格。政府推出措施對投資者造成打壓和阻力，但澳門GDP增長迅速，資金產生的速度較物業快，造成樓價上升，這些情況在經濟增長快的地方都有出現，反映澳門經濟和資金充裕情況。

加息自住樓盤無影響

他認為，澳門政府要小心勿被投資需要誤導市場，導致供應超出人口需要、經濟發展需要。相信政府注意到投資行為，故近年打壓投資需要。卻令地產行業成交、客源減少。由於澳門人口增長並非很快，故未造成失業。

美國退市有機會令資金從新興市場回流至成熟市場，歐洲、美國最近股市上揚，反映資金正向歐美回流。利息將在一五年上升，投資者對租金回報期望會增加。但期望增加不代表租金會上升，要維持回報率祇有樓價下跌，故每當利息上升時，樓價有機會下跌，這是國際大環境，對澳門影響仍然很遠。

縱使步入加息周期，對自住樓盤影響不大，因並非用作收租。投資性質的物業會首當其衝，尤其豪宅、商舖、寫字樓，市場要求回報率，價格會有下調壓力。

他認為，澳門樓價與香港仍有距離，澳門豪宅盤較香港一般住宅盤昂價，但豪宅盤仍是香港較貴。不過，中國人傳統較鍾情投資物業，港澳兩地物業價格有機會進一步拉近。

依賴內地有政策風險

澳門經濟增長較快，市場對前景的預期會令樓價進一步上升。澳門經濟增長很大程度視乎自由行開放政策，亦間接影響樓價。如果內地限制遊客來澳，經濟就會直接受影響。因澳門經濟並非主要倚靠本地居民，其實很危險。澳門是中國的特區，中國肯定會照顧，相信政策會調較。如過去自由行簽註可以港澳一簽，現時必須分開辦理，這是澳門的風險。

澳門發展博彩業，會形成百業難興，任何行業都難與博彩業競爭，變相就是澳門經濟受制於賭業。國家不能倚靠單一行業，但城市可以發展成專業城市。

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