政策調向 扶持首置

2014/4/13

來源：澳門日報

樓市發展向來牽動居民情緒。國際貨幣基金組織(IMF)在十五個月內，由建議香港政府在樓市調控政策上“有需要時加辣”，改為“有需要時減辣”，引發地產、學術界熱議。

IMF日前發表報告提及，長遠解決住屋問題的關鍵在於確保市場有足夠供應，因此對政府最近公佈計劃增加房屋供應表示歡迎。但認為遠水不能救近火，在市場上升周期，實施金管局的逆周期審慎監管及“辣招”等財政對策，有助促進樓市有秩序調整。然而，當市場正常化，便可逐步撤“辣招”，樓價急滑更可加快“撤招”。

港府已回覆，目前無條件撤銷樓市雙辣招，應盡快為相關條例立法，做好防禦準備。因美國股市波動，當地經濟進展時好時壞，息口仍處低位，美聯儲局表明不會在短期內加息，因此沒有條件“減辣”。不過兩份報告前後相距約十五個月，期內樓市動態值得回顧，反映香港整體樓價走勢的中原城市領先指數，升約百分之一。成交量方面，香港今年三月住宅樓宇買賣合約降至三千一百多宗，較去年同期的四千五百多宗跌三成。美聯儲局開始縮減量化寬鬆措施，以及有可能提早至明春加息，反映資金成本上升迫在眉睫；另內地經濟下行風險加劇，中美兩項因素屬這十五個月內宏觀環境的最大分別之處。

反觀本澳，特別印花稅自一一年出台後，成交迅即大減，且在買家印花稅配合下，成交的住宅九成屬本地人購入。去年樓花法生效後，成交幾近癱瘓，樓價卻有升無跌。根據財政局資料顯示，一一年六月起特別印花稅生效，當時本澳住宅每平方米成交價三萬多元，至今年二月住宅每平方米成交價逾九萬元，兩年來成交呎價升近三倍。

由於本澳新落成住宅供應量持續減少，近年祇有約千多個。去年下半年縱使政策調控，市場仍有近萬宗成交。供不應求，就是直接推升樓價的主因。香港樓價最近開始轉向，發展商紛減價出售，無疑對後市存在擔心，且考慮到上市公司爭取交出亮麗成績表，亦是其中原因。但最根本原因在於供應量，港府定下未來十年供應四十七萬個住宅單位的目標，當中包括居屋在內的公營房屋佔六成，私樓佔四成。換言之，私樓年均的目標供應量是一萬八千八百個。

樓價高企，最受影響的是年輕一群。雖然澳門政府已推出不少經屋，但按照家團排序，年輕人以個人或倆小口資格申請，估計遙遙無期，因而導致不少年輕人寧願捱貴，購入近期大幅飆升近三百萬的唐樓。在金管局按揭指引下，需要承擔的首期壓力已大增，三百萬以上物業最高可貸款七成，但連同估價不足部分，實際要負擔近五成首期，年輕人置業絕不容易。政府調控措施旨在打擊炒賣投機行為，樓市發展至現時高位，政府應要思考如何扶助首置一群。

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