房聯倡租賃法單獨立法

2014/6/8

來源:澳門日報

房地產聯合商會會長吳在權表示，現時使用的租賃法自上世紀九十年代修訂後，已沿用多年，存在不少滯後的地方。社會經濟急速發展，適時重新修法。且現時租賃法屬《民法典》內的其中一條法律條文，建議政府參考正計劃單獨訂立的《分層樓宇共同部分管理法律制度》，把租賃法單獨立法。

吳在權表示，社會經濟持續發展、人口增加，投資需求及工商業活動旺盛，帶動房地產租賃市場日趨活躍。但由於租務法制未能與時俱進，對租務市場的健康發展造成影響與制約，包括影響中小企經營發展，甚至與衍生非法旅館問題亦有關連，對民生同樣造成不少影響。

衍生租霸非法旅館

該會早在於上世紀九十年代，曾與社團合辦房地產租賃座談，探討針對租務法制不足的問題，及後澳葡政府對租賃法制作出修訂。隨着時間推移，澳門回歸近十五年，雖社會經濟快速發展，但房地產租賃法制長期未加以修訂，相當滯後。該會近年不時舉辦相關論壇，並成立檢討租賃法制專案工作小組，向運輸工務司司長、法律改革及國際法事務局、房屋局呈交修法建言意見書等。

澳門當前租務法涉及住宅部分的主要是受《民法典》規範、《民法典》自回歸後仍未加以修訂，是五大法典中唯一仍未修訂。現時法律存在不少內容滯後，如不合理提高租金問題；因過度傾斜保護承租人而衍生“租霸”問題；承租人欠租後失蹤；對房地產中介人保障不足；租約限定為兩年，限制當事人自行訂立租約期間的靈活性，如部分業主和租客訂立私文書時，租約僅三個月，但因《民法典》有兩年限制，若出問題時，私文書不及《民法典》具法律效力，雙方均難得到保障；以及租約申報與登記制度未能完備，現時法律並無罰則，業主往往捨難取易，貪一時方便未必向政府申報；往往因有人規避而衍生其他問題，引致非法旅館等，多種情況均顯示法制未能與時俱進。

強制登記租賃合同

租賃合同相當重要，如果租賃合同要求強制性登記，政府可掌握租金的準確性，並可因應租金納稅。現時不少中小企均指出，人資和租金是經營最大的壓力，政府在扶助中小企時，倘沒有準確的租金和租約，就不會知道中小企實際的問題，故租約非常重要。

該會認為，因應租務法存在的客觀問題，應積極思考加快法改進度，可考慮將租務法單獨立法。事實上，當局已計劃將樓宇管理相關條文抽離出《民法典》，單獨訂立《分層樓宇共同部分管理法律制度》予以完善，因此同樣可為租務法的完善提供參考。租務法若可單獨立法，必有助提高靈活性及操作性。

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