工廈轉型業權關鍵 法律求突破

2014/8/28

來源：澳門日報

第四屆行政長官候選人崔世安在競選政綱中提到設立“工廈維修基金”，推動工廈轉型為商業大廈予中小企發展。仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示，政府需清晰計劃目標，轉型商業大廈要做好衛生、消防、設施更換。這將牽涉到整幢工廈的業權，倘整幢工廈維修同樣要百分百業權同意才能實行，很難成事。因此，必須在法律上尋找突破點。

百分百業權掣肘大

古嘉豪指出，現時工廈樓齡較高，設施需要更換，推出“工廈維修基金”大方向正確。由於提出的政綱屬於方向性、構思階段，政府未來需要提供更多細則性措施讓業界探討可行性。他擔心出現與活化工廈計劃一樣說易行難的局面。活化工廈計劃的局限性在於必須取得百分百業權同意，難度極高。前景不明朗下，吸引力不大，寧願維持現狀，故計劃成效不彰。

倘工廈維修是全幢翻新、重新包裝，再推出市場供應給中小企經營，同樣會面對活化工廈計劃的制約，即無法取得百分百業權同意。除非政府願意修改法律，尋找突破點，取得八成業權同意即可推行，否則成效會大打折扣。不過，如法律作出突破，相信發展商寧願拆卸重建為住宅樓宇，畢竟樓市興旺，有價有市，未必會轉型至商業用途。

樓上舖需法例配合

香港有部分工廈成功轉型為辦公室，祇是簡單設計、翻新，再租予中小企。工廈設計與商廈截然不同，前者有貨車泊位、卸貨地台、貨運電梯；後者則是入口大堂、客運電梯，故工廈要轉型至商廈，必須作出不少改動才能符合辦公室要求。此外，工廈消防、衛生要求未必跟得上社會發展水平，轉型為商廈亦要完善相關問題。

另一個方向是政府設立的“工廈維修基金”，幫助申請的中小企租賃工廈單位營商。如香港有工廈可開設私房菜、酒吧、零售等樓上舖，以及傳統企業辦公室等。但同樣需要政府修改法例，允許在商廈、工廈經營樓上舖。尤其樓上舖會導致客流量增加，衍生消防通道、環境衛生等完善配套，創造優質的營商環境。

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