學者倡建長效房產監察機制

2013/10/26

來源：澳門日報

政府為調控樓市近年連番出招，但樓價仍拾級而上。澳門公共治理研究中心會長、澳門大學法律學院副院長唐曉晴表示，這反映居民的心理預期較政策的威嚇力還要大。加上本澳房地產法律難以與市場同步，導致效率有限；長遠政策不明朗，居民容易出現心理壓力。他建議政府建立長效的房地產發展監察機制，令數據更透明，讓居民可更科學、理性地分析。

政策效力持續一兩季

本澳樓市主要分為四個時期，第一個時期為八三至九二年，當時大批新移民抵澳，樓市步入發展期；第二個時期為九三至○二年，樓市處低迷期；第三個時期為○二年以後，隨着賭權開放和內地開放自由行，澳門樓市發生重大轉變，○三至○六年樓市“回春”；第四個時期為○七年至今，樓市均處於“火熱”。

由於樓市持續升溫，政府推出一系列直接或間接的調控措施，一○年九月至一一年四月推出“劉十招”、“特別印花稅”，以及一二年十月的“新八招”，把特別印花稅從住宅擴展至商舖及寫字樓，以及增加向法人及非本澳居民增收10%額外印花稅。研究發現兩次措施均發揮打擊炒賣作用，但政策持續效力較短，穩定樓價及成交的效力僅持續一至兩季，及後樓市又重回升勢，措施難以長遠解決樓價高企問題。

檢視本澳與房地產相關的法律框架，研究認為本澳房地產奉行自由市場主義，政府對市場祇作出有限度干預。現今本澳的法律素材，包括針對批地的土地法、承諾轉讓在建樓宇法律制度、公屋制度等，都難對樓價產生直接打壓作用，主要是維持市場正常交易秩序，令各環節有法律支持，樓價發展由市場力量推動。房地產政策應構建以平常交易為主，系列政策祇是起着中性影響。

倡增上車盤炒賣成本

若政府在未來提出長期房地產政策或推出新的樓宇調控措施，便需訂定相適應的法律法規。透過新的法律法規執行，達致政府預期目標。如針對短期調控，他建議透過行政措施增加“上車盤”炒賣成本；提高居住用途物業的建設工程審批效率穩定供應。

中期措施建議政府考慮把空置房屋的房屋稅率調整至與出租單位房屋稅率相同；增加居民投資渠道，釋放用作投資的住宅物業。

至於長期政策建議，希望構建長效房地產發展監察機制；建立有效獨立的房地產資訊發放組織，增加透明度；組織官學研究隊伍，有效整合資料和數據，並為政策提供參考建議；研究中長期土地和房屋供應量規劃，穩定和改善房屋供應量。

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