增供應快審批平衡樓市

2015/11/5

來源:澳門日報

博彩收入連跌十七個月，整體樓價較高位時回落近四成，有人歡喜有人愁，尚未置業的期盼繼續跌，等待最低位時入市；高位入市的資產大幅“縮水”，更潛在不少負資產。幸好居民收入仍穩定，不至於影響供樓，故暫未出現斷供。

賭權開放至今十三年，為澳門帶來經濟高增長和社會財富膨脹，本地居民收入中位數亦由五千多元，升至最近的一萬八千元。但過去十多年樓價升幅倍數更高，未能在低位時置業的居民，購買力與樓價距離越拉越大，難免出現“樓荒”心態。

近年每逢經屋申請均吸引大批居民輪候，最新一期申請超額二十倍。加上經屋價格計算與申請人收入上限各有不同標準，政府經屋定價與市場存在明顯差距，四房單位不超過二百萬元。有地產業界直言，經屋價格較市場車位價更便宜，怎可能不出現超額輪候？不少人士更形容抽中經屋如同“中六合彩”。

再者，經屋申請上限不斷因應收入中位數調整而擴闊，一人家團收入已超三萬元，幾乎覆蓋大部分打工仔。如此優惠價可成為業主，自然吸引所有合資格人士“瘋搶”。反觀香港居屋售價是市場的七至八成，價差不會太明顯，申請人士會認真思考自己能力、是否真正有需要。當然申請人亦會考慮公屋和私樓升值情況不同，自然會釋出部分輪候水份。

政府福利覆蓋面範圍越大，等同讓更多人加入爭奪緊缺資源。本澳土地資源一直緊缺，雖然政府對收回閒置土地有決心，但必然會遇上訴訟，要真正運用相關土地，相信仍要很長時間。另一方面，樓價已跌至近年低位，但因銀行樓按成數收緊，首期動輒要一、兩百萬元，就算有能力供樓亦無能力支付首期。市場反映，睇樓量一直不跌且增，市場潛在需求，但成交卻萎縮，祇因很多居民期盼樓市低處未算低，希望抓住最低位時機。然而，投資者都無“水晶球”，何時才是最低位無人知曉。

面對公屋資源緊缺，政府一方面應重新規劃房屋政策，其次應平衡公私樓市場。經屋和私樓之間無疑存在很大斷層，一方面是價差，其次就是土地資源緊缺，導致縱使非豪宅單位，呎價亦等同豪宅。政府應多管齊下，加快項目審批，增加市場供應，才能令公私樓市場平衡發展。長遠要解決空間緊迫，紓緩土地資源緊缺，應該制訂城市發展遠景規劃，規劃人口和產業分佈，善用周邊地區土地和填海工程，突破土地資源瓶頸。

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