地產業：溢價留利潤鼓勵重建

2015/10/29

來源：澳門日報

活化工廈計劃好事多磨，因法例配套不足致成效不彰，反被質疑拉高工廈價格及租金。又因溢價金制度未追貼市場，成功的計劃又被質疑利潤太高。有地產業者表示，工廈價格及租金由市場氣氛決定，今年經濟不景，工廈價格跌約三成，並非祇升不跌，與政策關係不大。至於工廈改變用途的溢價金應該建立公平透明的機制，同時要留有利潤空間鼓勵發展商活化、改建工廈。

重新規劃工廈用途

仲量聯行澳門董事總經理古嘉豪表示，現時政府及社會對於活化工廈定義不夠清晰。參照香港情況，工廈活化特指在保留建築物及內部結構下進行翻新，包括重新裝修及翻新外牆等，然後向政府申請擴大工廈的用途，供其他有需要的行業租賃。香港工廈申請改建商住樓宇的溢價金制度貼市，以當時的樓市價格決定項目的溢價金，業主衡量下傾向翻新工廈。

澳門目前的“活化”工廈，更準確地說是重建項目，即拆卸原有建築重新興建新項目，而非在舊用途上進行翻新、活化。因此，澳門要善用工廈資源，首先要對工廈區域重新規劃，哪些屬於工廈重建、哪些屬於工廈翻新活化，這些由政府按照當地社會情況決定。

價格上升無關政策

由於市場不斷變化，溢價金制度應隨市場修改，兩年修改一次算適度，頻密修改會影響發展商計劃，最重要是建立公平透過的溢價金機制，透過適當的利潤空間鼓勵發展商活化、改建工廈。現時工廈活化、重建最大問題在於業權分散，難以做到百分之百統一業權。

至於工廈重新項目應否限制，他認為，倘實施限價，相信工廈活化、重建成效會大減，因發展商要承擔風險，風險與回報不成正比時，多數發展商不會做。特別是經過年半來的市場走勢可見，市場並非祇升不跌，不能以過去五年的樓市上升期判斷日後樓市會繼續上升，樓市有升有跌，存有變化風險。

澳門中原董事何兆恆表示，過去政府推出活化工廈政策時，正值樓市上升期，無論是住宅、商舖、辦公室、工廈均有不同程度的升幅。

今年經濟調整，即使工廈沒有特別印花稅限制，成交個案也不多，且呎價較去年同期跌約三成，這些都是經濟氣氛所致，與活化政策無關。故工廈價格、租金變化與政策關係不大，主要受市場供求關係、經濟前景影響。

樓價下跌未必穩賺

至於溢價金制度，政府宜先完善配套政策，讓發展商可以計算成本。因現時發展商要收購工廈100%業權才能啟動計劃，當中一戶不同意也會令成本變得無法估計，也無法計算利潤，故計劃成效有限。當政策配套完成，再制訂溢價金機制，對各方均有好處。

有地產業者表示，工廈重建項目的成本並非祇有溢價金，首先有收購成本，早年收購工廈呎價逾二千元，目前已升至三千至四千元，收購完成後還有拆卸費用、畫則及圖則費用、銀行貸款利息費用、建築材料人資成本等費用，粗略估計每呎建築成本約兩千元，加上溢價金，整個項目的成本每呎約五千至六千元。

樓市上升期，住宅呎價八千至九千元，利潤的確高，但現時樓價已跌至六千元，工廈重建基本沒有利潤。當樓價再下跌，甚至會虧損，發展商也面臨不確定性的風險，並非穩賺。

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