單業權改住宅地釋供應

2014-3-7

來源：澳門日報

建築置業商會理事長謝思訓表示，低息環境下，政府短期內不會撤“辣招”。一旦取消措施，可能令樓價反彈，對居民構成更大壓力。反之，樓價持續上揚，不排除政府會推出新政策及“新辣招”。回顧“辣招”實行多年，雖然遏抑需求，但對遏抑樓價成效不大，樓市關鍵問題在於增加供應，建議政府以靈活措施鼓勵單一業權業主，把非住宅用途土地改為住宅地，相信這是短期最有效的措施。

先租社屋後買經屋

政府過去數年加快投放公共房屋，取得亮麗成績表。過去三年推出兩萬多個公屋單位，不但解決居民住屋問題，亦開始有條件將公屋政策推向新階段。除經、社屋，是否可面向年輕人提供政策支持？謝思訓建議政府鼓勵年輕人“先租社屋、後買經屋”，居者有其所，且建設優良版社屋。

政府近年來在公共房屋領域投放大量土地及財政資源，短短數年內成功為居民提供兩萬個以上的社會房屋及經濟房屋單位。反觀可提供發展的私人住宅單位土地寥寥可數，引致私人房屋供應鏈斷裂。據政府統計局資料，一三年建成住宅單位僅1,055個，一二年建成2,443個，大降57%，嚴重供求失衡。

回顧過往四年，新動工住宅單位嚴重偏少，一○年為781個，一一年為2,053個，一二年為1,526個，一三年為2,124個，相對全澳23萬個住宅單位，每年新動工私人住宅佔不到1%。另據工務局數據，待審批項目包括種種原因而積壓的住宅單位有兩萬七千個。按現時澳門經濟發展模式、人口增長速度，以及年輕家庭對置業的渴求，大量住宅單位審批進展緩慢，以及新動工住宅單位偏少，直接為嚴峻的供求失衡火上加油。

辣招破壞樓市階梯

過去三年政府推出公屋總數2.7萬、私樓祇有6,000單位，公私樓比例4:1，並不正常。公私樓比例正常應為1:1，政府未來需作出調節，供應萎縮將樓價推向較高水平。當然樓價高企有多個原因，但最重要原因是供求脫節。因此，政府長遠不能依賴“辣招”遏抑樓價，最後仍要視乎供應量，才可令市場恢復正常。

“辣招”遏抑需求，但對打擊樓價成效不大，惟一是把市場信息打亂，想買樓的人“買唔到”，想賣樓者亦因市場氣氛，難以促成買賣雙方認同的價格，結果買賣兩難。影響最大的是，破壞樓市的階梯化，經屋呎價一千多元，私樓平均呎價升至七千多元，中間出現斷層。

過去，居住經屋者有能力改善生活時，可選擇呎價四千多元的房屋。現時居民無法換樓，澳門亦不可能長期接受這種情況。現階段政府有必要詳細研究政策，以符合居民長遠利益。

關注生地變成熟地

該會關注如何令“生地”變成“熟地”。澳門土地資源是否很缺乏，值得從多方面探討。其實空地很多，澳門是成熟城市，規劃、審批才可把“生地”變成“熟地”。政府本月推出《土地法》、《城規法》、《文遺法》，都是城市發展過程必須經歷的。他相信執行初期會有摸索階段，如要通過城規會一關，會否令“生地”變成“熟地”過程變慢？發展商未來入則時是否要經過更長的審批程序？短期內無法發展一些土地，都是政府需要處理的。

現時澳門有很多土地並非住宅地，但有條件改為住宅地。早年政府提出活化工廈，但大部分工廈都是分層業主，法律要求百分百業主同意才可重建物業。但要百分百小業主同意較困難，故措施較難實行。該會建議政府盡量靈活處理，以行政手段鼓勵單一業權業主將其他用途土地改為住宅，才可短期內增加樓宇供應，這是政府重點研究的方案。

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