住宅供應大減　未見封盤反價

2013-6-2

來源：澳門日報

醞釀已久的“樓花法”本月起實施。政策會否令樓價推高，尚待觀察。近月成交持續淡靜，但樓價未如市場主觀願望般出現下調。隨着樓花法實施，一、二手供應大減，不排除形成業主封盤反價的可能。但相信市場已消化了有關消息，目前並未見反價現象。適逢六月份首批特別印花稅單位期滿，將為市場增加一批盤源，有望為樓市帶來調節作用。

五月成交持續下降

“樓花法”已於本月起實施，坊間有言論擔心政策會導致樓價上升。事實上，業主可以有反價的想法，但政策已醞釀一段時間，市場情緒早已消化，暫未見封盤反價現象。

近月市況持續淡靜，按照以往慣例，四月份一般是樓市傳統旺季，但今年情況與以往有別。過去幾個月，二手市況持續低迷，加上一直有消息指樓花法生效在即，令不少買家由二手市場轉投至一手，二手交投陷入低谷，樓市由一手成交支撑。

延續四月份的跌勢，五月交投氣氛每況愈下，成交量進一步下跌，價格卻未有回落。究其原因，莫過於特別印花稅的影響，政策不但“鎖死”盤源，同時“鎖死”樓價。以往社會把樓市活躍及樓價增長歸咎於炒賣，甚至認為是外地資金湧入樓市造成泡沫。但事實上，澳門樓市一直由用家支持，炒賣只佔少數，尤其自政策一一年六月實施後，炒賣現象已基本杜絕。

盤源縮樓價難下調

據統計局資料顯示，非澳門買家的比例由一一年全年平均約13%跌至今年第一季僅1.6%，可見打擊炒賣的目的已基本達到。既然炒賣已受控，樓價升勢理應隨之而緩和。但樓價卻持續攀升，可見樓價上升的原因並非炒賣，而是源於供求失衡。澳門人口急速膨脹，住宅新落成量已遠不夠滿足實際需求，加上自特別印花稅實施後盤源不斷萎縮，僧多粥少，樓價自然連下調的空間都沒有。

現時樓市始終是用家市場，樓價的攀升直接關乎買家承受力，銀行估價追不上實際升幅亦令買家卻步。以部分屋苑為例，若成交價1,000萬，銀行估價約850萬，受“新八招”政策指引按揭上限祇有五成，加上印花稅、手續費、佣金等，購買成本高達700萬，因此坊間有戲言“以前買樓是付首期借餘款，現在買樓是付餘款借首期”，可見銀行嚴謹的按揭取態，的確令購買成本大增。然而買家置業一般需要借貸，借貸困難，買家負擔能力自然追不上，因此成交量亦顯著回落。

解鎖盤供應緩升勢

適逢六月特別印花稅實施兩周年期滿，首批特別印花稅單位將解鎖陸續重投市場，未致於完全缺盤。供應增加，不排除市場出現調節，樓價升勢逐漸放緩，甚至會有部分業主受外圍不穩因素影響心態而減價求售，料屆時樓價在市場自然調節下會回復平穩。

現時樓市的核心問題是供應不足而非炒賣，既然特別印花稅打擊炒賣的任務上已達到，對日後政策是否需要繼續執行，值得政府重新審視。建議行政當局檢討政策的同時，亦重新判斷樓市核心問題，制訂與公屋供應般清晰明確的私人市場土地供應時間表，加快處理批則、審批預售樓花證等行政程序，確保市場有一定的供應量，不會供應斷層，有助樓市健康平穩發展。

Copyright@澳門日報