今年成交八千宗 樓價下行添壓

2014-1-29

來源：澳門日報

去年第四季盤源持續萎縮，加上特別印花稅政策效應及樓花法影響，中原澳門指出，一、二手盤源瀕臨斷層，加上年底銀行“收水”及假期氣氛橫行影響成交，樓市“有價冇市”。踏入一四年，供應緊張持續升溫，外圍經濟不穩，料全年成交不足八千宗，樓價下行壓力較大。

業主惜售貨源更絀

中原澳門昨舉行“一三年樓市回顧及一四年前瞻發佈會”，中原（工商舖）及澳門董事總經理潘志明、中原（澳門）董事石寶德、澳門區高級區域營業董事張麗華，以及氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆介紹情況。

去年經過第三季調整期，市場對樓花法及中介法逐漸消化，第四季有發展商開始推出部分一手單位測試市場反應，惟數量不多，第四季整體住宅成交仍以二手為主。

二手供應持續緊張，特別印花稅政策效應下，業主越來越“惜售”，加上臨近年尾銀行收緊按揭，估價普遍再調低10%，對收入來源的審核亦更嚴謹，銀行的取態對買家心態亦造成影響。過去現金流較充裕，業主若要換樓，可同時進行賣出及買入交易，但銀行收緊按揭後，購樓成本增加，業主需先賣出單位套現，才有充足的現金再入市，變相拖慢成交速度，部分換樓客因現金流收窄，甚至被迫擱置成交，令成交量下跌。十二月缺乏一手盤帶動下，估計成交量放緩至568宗左右，成交金額約30.55億元。

趕上車細價樓價飆

過去一年樓市一直維持量跌價升的狀況，特別印花稅政策鎖死二手盤源、樓花法實施令僅有的一手供應停止，盤源不斷收窄，成交量大跌，但樓價卻維持上升趨勢，當中以中、低價樓升幅最多。由於二手盤源奇缺，不少買家為趕上車搶購細價樓，推高細價樓的價格，進而帶動中價樓上升。不過，整體樓價升幅在下半年明顯放緩，自年中實施樓花法後，市場缺乏一手樓帶動而欠缺方向，樓價升勢明顯降溫，下半年高端住宅成交大減，據統計局資料顯示，第三季600-1,000萬元類別住宅及1,000萬元以上類別住宅成交量分別跌79%及78%。第四季料跌幅進一步加劇，市場成交集中以中、低價住宅為主，因此整體成交金額下滑。

推算第四季總成交量約2,178宗，較一二年同期大跌52%，總成交金額估計約115.45億元，同比跌49%。總結一三年住宅總成交量估計約11,730宗，較一二年跌逾3成，是繼○九年金融海嘯後的又一新低。

該行料一四全年住宅成交量將不多於8,000宗，跌幅超3成。市場推出的一手單位寥寥可數，全年供應料不超2,000個單位。雖陸續有單位因特別印花稅政策期滿“鬆綁”，但放盤量未有大增，因業主擔心若賣出後再買第二個單位就要再綁兩年，故普遍不會輕易出售，久而久之可買賣的單位必然越來越少。

去年樓價升三成七

澳門人口不斷膨脹、住屋需求與日俱增，但土地供應緊張，未來可用作增建住宅的土地更是缺乏，在供求失衡下，祇有市場上最有購買力的買家才有能力成交，不但導致成交量進一步縮減，最終更無可避免地搶高樓價，形成“有價冇市”，這是極不健康的現象，任何商品均應“有價有市”才能確保市場運作。現時市場成交單靠小部分高端客源支撐，隨着這批客源逐漸消耗，樓價始終要回落至大眾可接受的水平。

過去一年，樓價累積一定升幅，升幅主要集中於上半年。據中原（澳門）資料顯示，以十三個具指標性的屋苑作統計，全年平均呎價升幅達37%。

過去樓市向上一般由三大因素推動，包括經濟條件、盤源流通量、買家參與度，展望一四年，相信整體樓市仍處上升周期，但隨着盤源萎縮加劇及買家逐漸減少，支持樓市上升的三大主因中僅剩下經濟條件一項作支撐，樓市欠缺成交，將對樓價構成一定的壓力，加上外圍經濟不穩，歐美及內地資金緊絀，均會令市場增添心理壓力，樓價下行風險不容忽視。

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