批則慢風險增 冀優化程序

2016/9/29

政府近年嚴格執行《土地法》，收回過期未發展土地，建築置業商會會長劉永誠表示，發展商一直希望發展土地，但政府審批程序往往超出服務承諾，項目由獲得土地到落成要五年，令發展商面臨的風險變數增加，希望政府優化程序，減少當中的行政環節。

小問題要重走程序

劉永誠表示，現在本澳發展機會相當好，發展商現存土地資源大部分會啟動發展程序；部分土地因應批租期屆滿被政府收回，政府按照既定法律程序處理而未發展利用。澳門土地資源缺乏，持有土地的發展商都想全力推動項目，奈何現行行政制度需走更多程序，一個大項目由審批、建設到完成要五年時間。

雖然政府已多次重申加快審批流程，但根據業界反映，每個個案都有不同程度的審批慢，總體而言均超出政府的服務承諾，較常見的是程序重複，如卷宗有輕微問題就要重新走一次程序，希望這部分可加以優化。樓宇發展要配合時機，計劃才能順利進行，如市好但無產品供應或者產品正在審批，市場就會出現供求失衡，希望政府行政程序及法律可配合，否則審批程序多，虛耗時間長，建築成本也會隨之上漲。

政府依法收回的土地，原有業權人有理由上訴，掀起一連串法律程序，過程需要時間。等到政府正式收回土地，屆時再進行土地公開批給，暫時未知幾時完成收回土地程序。政府建立土地儲備後，按照土地法處理，會進行公開拍賣，以更好地利用土地。至於公開拍賣會否令地價上升則“好難講”，要視乎經濟環境及土地供應量。

放眼全球，土地資源的價值與經濟掛鈎，但現時暫時不具備估算將來土地價值的條件。澳門面積細，土地資源有價值，故不會便宜。

起樓成本高難大跌

樓價方面，劉永誠指出，經濟調整樓價隨之調整，但目前是否復甦，難以斷定。本澳經濟受外來因素影響多，樓價也受本地經濟環境及外圍因素影響，如美國大選出現變數，也可能影響樓價去向。總體而言，經濟好，樓價承受力較高，向上升機會較大。另外，澳門土地成本上升，加上建築成本增加，興建樓宇成本高，樓價下調幅度有限。

新城填海正在進行，將為本澳新增土地資源，A區提供三萬二千個公屋單位，為市場增加供應，滿足居民住屋訴求。目前來看，有居住需要、且經濟能力較好的用家，是合適時間尋找理想單位。因樓市調整後，市場上可供選擇的單位增加。建議有意入市的用家，首置未必要買新樓，二手樓同樣有優質選擇，最重要先“上車”，累積第一桶金。等到經濟條件進一步改善再換樓，提高生活質素。

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